佛山某商业城MALL策划方案

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佛山三水商业城MALL策划方案2006年-策划
 
目     录
一、项目概况 .................................................................. 1
1.1 三水经济概述 ............................................................ 1
1.2 三水房地产发展状况 .................................................. 2
1.3 2006年三水房地产供应量 .......................................... 4
二、项目分析 ................................................................... 7
2.1 项目位置 .................................................................... 7
2.2 三水商业现状 ............................................................. 8
2.3 项目的发展机遇 ......................................................... 9
2.4 本项目SWOT分析 .................................................... 10
2.5 项目建议 .................................................................. 12
三、市场定位 ................................................................. 14
3.1 项目定位 .................................................................. 14
3.2 项目各区规划 ........................................................... 14
3.3 项目建筑风格建议 .................................................... 15
3.4 配套设施建议 ........................................................... 16
3.5 租金定位 .................................................................. 16
四、项目经营理念 .......................................................... 17
4.1 商场经营理念 ........................................................... 17
4.2 经营策略 .................................................................. 19
五、项目开发成本 .......................................................... 21
5.1 装修标准 .................................................................. 21
5.2 项目改造成本 ........................................................... 22
六、总结 ........................................................................ 24
附录一:商业地产的发展趋势 ......................................... 25
1、“MALL”的含义 ........................................................... 25
2、中国MALL的模式 ....................................................... 27
3、当前制约我国MALL的关键要素 .................................. 27
附录二:中国十大MALL排行榜(按建筑面积排序)......... 30

一、项目概况

       1.1 三水经济概述

       佛山市三水区位于广东省中部,珠江三角洲西北端,因西、北、绥江在境内汇流,故名三水。全区总面积874平方公里,辖6个镇,总人口44万。有海外华侨、港澳合计胞20多万,是广东著名的侨乡。
       三水是佛山市“2+5”城市组团中5个30万~50万人口规模城区的重点发展区域之一。2005年全国中小城市排名中,三水位列第八,同属佛山的顺德、南海也进入了前十名,由此可见三水的经济实力。
       从2003年8月到2005年8月,在两年的时间里,《佛山市三水区城市总体规划》通过多次修改,目前已经初步确定。三水区城市建设的目标就是成为珠三角西、北江交汇处的园林城市,广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地,三水区的政治、经济、文化中心。今后,三水区将抓住机遇,通过进行产业结构调整、整合过境交通、建设新行政中心、文娱中心,提升商业中心职能等举措,改善生活居住环境,营造出亲山近水的城市风貌,体现良性互动的组团式发展局面。城市人口的规模不断扩大,需要通过专项规划来促进人口与经济、社会、环境、资源的协调发展。针对目前三水区市政以及环境建设相对滞后的局面,编制单位在专项规划方面注重精雕细琢,对供水、排水、供电、电信、燃气等方面都进行可新一轮的研究和规划。根据规划,三水将建立占地约6.8公顷的文化中心,包括图书馆、文化馆、展览馆等;三水区将不断完善城市各类绿地系统,使各项指标在规划期间达到国家园林城市标准,人均公共绿地大于7平方米,绿地率32%以上;预计用水指标为每万人0.7万立方米~0.9万立方米,人均建设用地控制在120平方米以内。

       1.2 三水房地产发展状况

       从2005年中到2006年初,三水楼市连续出现了三件大事,引起了佛山房地产界的强烈关注——第一件就是在2005年6月,三水7家本地的发展商联合起来以3.23亿元竞得恒达花园227亩“地王”;第二件就是去年年底,丽日集团在云东海旅游经济区竞得1400亩地块,首次进入三水开发天鹅湖别墅项目;第三件就是佛山汇银创展公司在三水江南新区拿下4306亩超级地块,规模之大史无前例。
       与此同时,由三水区建设局房产业务股提供的数据发现,2004年,三水商品房成交81.87万平方米,成交金额是16亿元,平均楼价为1954.32元/平方米,创了三水成交量和成交金额“双高”,三水楼市出现爆发性增长。而2005年,虽然三水商品房成交面积和成交金额同比都有所下降,但是平均楼价为2016元/平方米,创造了三水平均楼价的新高。
       自上世纪90年代以来,三水房地产曾经经历了两个高潮和两个低谷,1993年三水撤县设市后,1995年三水楼市出现第一个高峰期。从1996年到1998年,三水楼市开始回落,当时三水房地产市场处于无序和各自为阵的状态,多数发展商开发的楼盘规模小,楼盘建设标准不高,行业发展水平低,当时政府有关部门就开始整顿,将80多发展商精简为30多家,并着手规范管理混乱的房地产市场。从1999年开始,三水楼市又开始上升,在2000年出现了一个小阳春,商品房成交面积超过了53万平方米。很快,经过2001年的小低潮之后。从2002年开始,在“2+5”组团式城市发展规划引导下,加上三水城市总体规划、江南新城规划和一系列大规模的规划建设的推进,三水楼市在2004年出现了一次大爆发。虽然2005年三水商品房交易量和交易金额同比下降不少,但是这只是暂时的,因为去年三水楼盘的供应量少,而且今年三水会陆续推出一些地块,加上去年底今年初推出的地块,未来三水房地产还会有一定的增长。
       这两年,三水房地产均价涨幅较大,特别是三水中心城区的楼价上涨得更快,去年大概每平方米比2004年上涨了500元左右。现在三水西南中心旺地的花园式楼盘楼价已经上涨到约3000元/平方米。有业内人士分析,其中有楼盘的品质提高的原因,也有土地、建设等成本在不断上涨的原因。目前,三水一些楼盘已经出现了入户花园、跃式等户型,原来多层住宅主导的局面发生了变化,10多层的小高层电梯洋房有增加的趋势。
       不少业内人士认为,三水楼市起步低,上升空间还是大,禅城和外地发展商纷纷前来“涉水”,看中的还是三水未来房地产发展的前景。三水楼市目前最大的优势就是环境优势和价格优势,三水是广佛两地的城市后花园,环境不可比拟,近年来一些有实力的品牌发展纷纷进驻三水,带来了一些先进的开发理念和模式,改变了以往本地发展商小打小闹的做法,提升了三水的房地产开发水平。
       不过也有不少业内人士认为,这两年三水楼市出现了占地规模巨大的项目,而三水多数楼盘以本地客户为主,市场容量有限,这些大盘项目货量庞大,供应量上升,势必造成竞争压力。
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