浅谈我国文化古镇类旅游地产运营的六个要素

　　我国旅游地产开发正呈现出如火如荼的局面，国务院《关于加快发展旅游业的意见》发布，旅游地产的发展更是随之受到进一步推动；投资主体更为广泛，涉及各行各业；发展模式层出不穷，如温泉地产、高尔夫地产、主题公园地产、古城镇地产等。

　　在这些类型之中，尤其以古城镇地产最为突出，以中国传统和本土文化、民族风情、节庆民俗等为核心吸引物，撷取中华民族传统文化精髓为展示核心，以当代人追求古典、舒适、高雅、复古的文化氛围和生活消费需求为标准，运用现代建筑、园林、水体等景观营造手法，打造出的一种新型、仿古类古城、古镇、古村落旅游地产。

　　旅游地产顾名思义是以旅游为核心，通过旅游带动人气，人气繁荣商业，商业促进物业销售的运营模式，因此，旅游运营的成败决定了地产项目的开发成败，本人通过学习考察乌镇、宋城、横店、唐城等全国古镇类旅游景区进行剖析，总结出此类旅游地产项目开发及运营成功的六大要素。

　　第一、重定位、主题为先，树立特色民俗文化主题品牌

　　以市场需求为导向确定项目主题，以准确的定位摆脱成熟景区荫蔽。没有世界文化遗产、重点文物保护单位、历史文化风景名胜等品牌资源作为依托、仅凭旅游规划打造的文化景区与地产，要想后来居上，符合市场需求，就必须找准定位，以特色主题作为突破口，寻找到自己的“文化核心”。

　　第二、重品质，情景营造，塑造文化精品打造历史记忆

　　必须是依托中国传统的、本土的文化元素，打造一个中国传统文化大观园，处处传播和弘扬中国建筑、园林、巷道等景观，体现古典文化聚落式的居住区、商业区、休闲区等的自然分隔与融合，彰显中国古典传统文化的博大精深。因此，景区以顶尖设计、精品包装、个性化打造、高端品质等特点，才能满足了现代人对传统文化的青睐。

　　第三、重运营，快乐吸引，体验型、开放式文化综合体

　　充分依托古镇所在地的主流文化元素，重视产品的观演性、娱乐性、互动性设计。将原生态、本真的文化元素以零距离互动表演、露天表演、主干道展演等多种动态方式呈现，自然融入到游客的游赏路线中。突破以往“入门即收门票”的单一门票经济模式，打造免门票的开放式街区，吸引原住地及周边的居民进入休闲、购物、就餐，从而形成本地人气较为聚集的商圈，提升景区内商铺经营的财气，打造一种全新的“居游共享”景区开发模式。

　　第四、重营销，营销创新，示范样板社区进行实体营销

　　在古镇开发和营销模式上，应突破传统的地产营销模式，应不断通过宣传项目旅游商业运营以及发展前景，同时做旅游运营工作，以实际行动诠释项目的优势，还有利于在商铺、客栈、餐饮等配套项目的招商引资方面，形成更强的说服力、助推力。有了商业的支撑，带租约销售将水到渠成。

　　第五、重战略，角色转变，运营后形成“1+X”发展格局

　　在项目规划的前期，开发商应考虑到项目未来的发展趋势，保留一定比例的物业，同时，根据开发商自身的资源优势确定自营项目与招商项目的范围，形成景区独有的运营模式“1+X”，自营、合作、租赁相结合。逐渐由先期的开发、主导角色，转变为后期运营中的宏观调控者、项目协调者、服务监督者，从而保证项目的特色。

　　第六、重品牌，行业领先，以长远目光来实现企业价值

　　从项目的长期发展来看，当项目成功运营起来之后，要总结提炼出自身独特的发展理念、塑造一个绝无仅有的知名品牌，打造同元集团特色运营标准化体系，除了要在重点客源市场通过渠道、媒体和网络营销等手段加以推广之外，还可以依托自身实力，做输出管理、咨询指导等核心业务的延伸，以桃花源古镇为标杆，实现在全国的扩张，逐渐打造出一个规模化发展、具有国际影响力的优势品牌。

　　实现旅游地产成功开发，特别是资源匮乏型旅游地产的开发，需要形成销售体系、商业体系、旅游体系的有机融合，相互支撑才能保障项目的成功。