一幅完整的养老产业图景剖析

我要发布     发布日期:2021-02-03 11:29:04  来源:北大纵横  作者:陈磊
核心提示:为了迎接产业发展的大提升,我们需要对整个产业发展的全景做一次完整的剖析,为涉老企业和投资者展现一幅完整的产业图景,以便能更清晰的找准自身未来的战略发展方向。

  2020年,我们迎来了建国71周年,同时也迎来了自2013年“养老元年”以来的第8个发展年头。自2019年伊始民政部开始贯彻落实新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》,再到国务院颁布《关于推进养老服务发展的意见》,中央层面共出台了61项政策措施,比之前的年均15项要高出不少。也正是在这一年,进一步从国家政策高度加快了养老产业发展的规范化,通过深化放管服改革,提速了资源配置效能,使得养老产业发展进程在之前基础上向前迈进了一大步。


  我们一般谈及广义的养老产业,其核心内涵就是围绕生命存在提供服务的产业,是为了生命长期健康、幸福的实现而形成的各种产业集合。站在当下养老产业发展的关键节点,我国养老的产业机会,还是基于人口结构的产业机会。从各方数据统计指出,我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。会涉及到产业链的“衣”、“食”、“住”、“行”的各个方面,并伴随着“智能康养”和“金融保险”等支持服务产业。


  基于以上的基本判断,为了迎接产业发展的大提升,我们需要对整个产业发展的全景做一次完整的剖析,为涉老企业和投资者展现一幅完整的产业图景,以便能更清晰的找准自身未来的战略发展方向。



  第一部分:按服务地点划分的养老服务类型


  一、居家养老是老年人在家中居住,并由所在社区提供上门服务和社区日托的养老服务方式,也是最传统的养老模式。这类养老服务的内容主要是提供日常康复理疗、医疗检查、餐饮配送、紧急出行陪伴等。这类社区嵌入式的养老服务,带有一定的社会保障属性,往往都是以政府采购的方式与第三方运营机构合作,通过直接补贴,服务清单勾选项等方式给予财政支持。


  万科的随园之家是居家养老模式的成功典范,它的运营模式核心是,在相关民政街道领导的支持推动下,利用企业专业服务团队,与政府基层街道、社区合作,依托社区现有日照点场地,为长者提供家门口的服务。同时,每个网点还会建设长者大数据库,为每个社区长者建立生活、健康双档案并动态更新。


  二、社区养老是居家养老服务的重要支撑,具有社区日间照料和居家养老支持两类功能,主要是为家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。这类养老服务的内容主要是长者托管服务、术后康复服务、生活照料服务等,因此大多半健康老人在就近社区养老服务中心享受着康养服务。目前正在探索“物业服务+养老服务”模式,支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的社区养老服务。


  保利和熹生活馆是社区养老的成功案例,其依托保利养老科技平台,整合系统内外的养老专业资源,积极发展物业+养老的社区服务,体现保利物业亲情和院的服务特色。在和熹生活馆内开设长者学院、文化长廊、营养厨房、和熹商城、和熹之家、助浴理发室、康复理疗室、健康小屋,并由专业的养老运营团队提供多项服务。


  三、机构养老服务是以专门的老龄设施建设为重点,通过老龄社区、养老院等专业独立的康养区域实现其基本养老服务功能。需具备独立的老龄社区、有介护需求的老年对象,有完整的康复医养设施和完善的医疗管理体系。对这一类养老机构,我们也称之为:持续照料退休中心CCRC(ContinuingCareRetirementCenter)。


  机构养老服务从层级上看,还可以分成高端养老机构和普惠养老机构。


  高端养老机构中,有满足老年人住、乐、学等多方面精神及社交层面需求的综合性养老机构;也有以区分医养、老年教育、休闲旅游等特色主题的养老机构。


  普惠养老机构中,有地方政府直接投资兴建并运营的带有普惠性质的政府主导养老院,也有地方政府兴建,委托第三方运营的公建民营养老院,不论哪种形式的普惠养老机构,都具有社会保障和托底的功能。



  第二部分:按提供产品划分的养老服务类型


  一、医护紧贴养老


  1.在社区和居家养老中,将公立医疗资源下沉到城市社康和乡村卫生站,通过医联体和医共体模式完成基层医疗资源的覆盖。线下通过执业医师定期坐诊,线上通过智能化设备远程信息采集,共同实现健康档案动态更新管理。


  2.在机构养老中,有独立构建医疗服务体系,实现分离式养老模式和7×24的全天候医疗服务供应的模式,也有与外部康复医院进行深度合作,医养签约的方式完成与养老服务的结合。


  恒大养生谷就是典型的医养结合项目,其围绕全龄化健康管理,创设的颐养、长乐、康益、亲子四大园,提供完整的健康管理服务,并覆盖从孕前、婴儿直到百岁老人的全生命周期。


  二、活动紧贴养老


  1.在社区和居家养老中,通过老年活动中心,规整散乱的兴趣爱好团队,如广场舞、歌唱社、书法组等,并嵌入社区长者课堂,丰富老年人的业余文化生活,满足精神层面的需求。


  万科的万颐学院被称作办在家门口的老年大学,其依托万颐养老服务体系,通过丰富多彩的课程设置,就近满足长者们活到老、学到老的文化需求,实现活有所乐、乐有所学。据悉,目前学院开班课程中,最受老年朋友欢迎的是“教你手把手用好智能手机”。


  2.以乌镇雅园为代表的学院式养老,将精致的课程设计带到养老机构中,并在机构养老中构建多样的服务体系,实现跨区域的旅居式养老,体验不同社区的生活状态。


  乌镇雅园采用的是新民国建筑风格,以原生态自然景观,加以江南园林式造林手法,诗情画意,师法自然。其间还设置了乌镇颐乐学院,集聚6大功能区块,是一座功能齐备、设施先进、模式丰富、规模庞大的复合休闲健康养老主题园区。



  第三部分:养老地产的盈利模式解析


  就目前诸多养老服务产品的提供中,能厘清商业模式,盈利途径的唯有养老地产这一板块,但同时与传统地产项目相比,养老地产还处于起步阶段,在开发、建设、运营等方面还存在很多问题,除具有地产行业共同的资金投入量大特性外,还具有回收周期长等特点,由此资金问题成为养老地产开发项目发展的关键因素。


  针对养老地产的盈利分析,唯有从“收入来源”角度入手,才能梳理出其背后的商业模式逻辑,以及客户价值主张、客户细分等诸多关键要素。


  一、以售为主


  挣卖房钱


  这类养老地产是以出售养老住宅产权房为核心,附加了养老功能和概念,并提供部分基础物业+健康管理的增值养老服务,这些项目主要的问题是客户群体往往都是全龄结构,会让专业的康养服务弱化,导致给客户的感受是卖房为主,养老为辅。但对于项目开发商而言,增加了住宅地产销售的亮点,资金回笼快,模式可复制。


  二、以租为主


  挣租金或会员费


  1.养老物业只租不售,房企担当运营商角色,专注卖服务,等同高端养老院,这一类以租为主项目有很多成功的案例,例如:中大地产的朗和杭州国际医养中心,泰康人寿旗下的养老社区。这些项目均是依据户型差异,按月收取租赁费和服务费,而对于险企的养老社区还有购买保险产品的先决条件方可入住。


  2.房企自持物业,等同长租公寓的模式运营,但对于收费方式采取会员制,结合旅游旅居,灵活享受各项服务。这些项目在入住前都需要一次性缴纳一笔不菲的入会费,会籍可继承、可内部转让,离开后还可退还会费,入住后还需要根据房型缴纳相应的租赁费和服务费。上海亲和源养老社区是目前运营最成功的会员制养老社区,其会籍的抢购风潮一直持续至今,仍有不少老年朋友在排队等待空出的会籍名额。


  三、租售并举


  即挣卖房钱,又挣租金会员费


  这类项目类似成熟的商业地产运营模式,出售部分资产以降低资金压力,同时也通过自持部分资产,享受物业升值和持续收益,这类项目适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区。这类项目的优劣势也是非常显著的,一方面能降低资金压力,提升持续盈利能力,另一方面对物业管理和康养运营团队能力的差异化构建要求较高。典型案例是:万科地产的幸福汇,以及重庆中铁任之健康城项目。


  如同多数新兴行业,健康养老产业的发展也经历了产业初创阶段的“散小乱差”的过程,随着大规模、专业化“领头企业”的出现,产业周期逐渐从初创阶段的一片乱象,向规模化阶段的“专业化”进程推进。我们有理由相信,随着国家和地方政策的不断扶持,逐步细化落地,标准化、规范化、多产业融合,监管手段与措施的陆续出台,从而能吸引众多实力企业纷纷布局健康养老产业,百花齐放之后,专业化的实力企业逐渐成为产业引领者与弄潮者。


 
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