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农业、旅游、社区“三位一体”，这是田园综合体的核心，这三者之间的商业逻辑关系是环环相扣的，而不只是一个概念或者一句空话套话。如果无法深入理解，无法真正落地实行，那做出来的绝对不是真正的田园综合体，也非常可能最终失败。
一、农业是基础
田园综合体的农业毫无疑问必须是现代农业，只有农业产品、生产效率及产值的大幅提升，才能实现国家和地方政府大力推进田园综合体建设和乡村振兴发展战略的初衷。
首先要纠正的一个错误观点是，并不是其农产品售价更贵就代表了农业板块的成功。比如有一个业内非常知名的“田园综合体”，把以其冠名的水果卖了几倍的价钱。那只是营销包装的成功，而不是农业产业的成功，不能混为一谈。
田园综合体和现代农业应该是服务于大众的，带动市域、县域整体发展的核心，不仅仅提供优质高产种苗，而且是科学化种植的培训基地，集中化供应链物流基地，而不是满足少部分人的特供农场。
还需要指出的是，这两个项目经过笔者的投资回报测算，即使以种业培育，也很难在短期内实现投资回收。要保证投资获利，显然就需要延伸产业链，获得更多的收入利润，并加速资金的回收、流转。这就是田园综合体必须以农业、旅游、社区“三位一体”、环环相扣的商业逻辑。
二、旅游是特色和扩展
现在很多旅游人把旅游吹成了田园综合体的核心，这是绝对错误的。田园综合体的核心永远是农业，也只能是农业。农业历来是国之根本，旅游只是可以随时牺牲的闲情雅致。即使身在旅游，也不应该刻意拔高旅游的地位。
我觉得旅游板块在田园综合体内的作用主要体现在特色和扩展两方面。
首先是赋予其特色。如果不加入旅游元素，那中国所有的田园综合体都可以造成一模一样的连体大棚和种植园区，完全标准化复制。但是通过利用当地地形地貌、考虑土地和气候因素、挖掘地方文化、融入风土民情，再加入旅业设计师们各自不同的打造风格，一个个风光秀丽、各不相同、充满田间韵味的田园景观就展现在我们面前。
旅游是建立在现代农业的基础上，美丽、现代、有特色。如果没有这些，那只是廉价的农家乐。城里来的游客是向往田园生活的，但是他们向往的是精致的田园生活，是充满诗意的农牧风情，而不是脏兮兮土里土气的大农村。
三、社区必须有但应控制
有了农业和旅游才会有社区。社区的功能，一个是农田集中流转带来农民的安置和集中，从农村化变为小城镇化，提升当地的社区质量和环境，改善了当地农民的生活质量。正如前文所说，任何现代国家发展的大方向肯定是城镇化，而不是农村化。另一个就是居住的房地产，为整个项目资金流提供平衡，以及提供更快速的利润回报。
只有旅游产业做好了，有美丽的田园风情，才会有人愿意买房住下来，原本偏僻的土地才有价值，房子才卖得掉，才卖得出价钱。田园综合体项目只有经济上的良好收益，这个模式才能够持续下去，这是良性发展，所以我们不应该在开发田园综合体时避讳房地产，房地产是社会资本介入田园综合体开发必不可少的一部分。
但同时也应警惕一些公司以旅游开发、打造田园综合体的名义，用各种忽悠、套路和人脉关系“只吃肉不啃骨头”，大发其财。中央现在鼓励田园综合体和美丽乡村建设，其实和当年培育特色小镇的思路一脉相承，其根本出发点是希望回归以实体经济为主导的发展模式，给实体经济创造更多的空间。
地方政府在项目立项时应进行合理严谨的测算，将项目的房地产配比控制得恰到好处。对投资方的农业、文旅开发能力也要进行全面评估，房地产利润可以作为项目的资金平衡，但不能远远凌驾于其它产业之上。资本永远是功利的，地产商只会以房地产模式把田园综合体做成地产综合体，使原本培育现代农业产业和旅游产业的目的落空。
这从另一方面也证明，农业、旅游、社区三个板块之间应该是平衡的、共同促进的，都能成为利润中心，才能在广大的农村具有良好的复制性和发展前景，也符合国家重视发展“田园综合体”的目的和出发点。
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