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2016年底，市场对于2017年的房地产投资一片悲观。但实际状况是，今年以来，三四线房地产销售持续超预期、房地产投资超预期，很多人对此感到很困惑。
实际上，核心原因就是：棚户区改造支撑了2017年上半年房地产的增长。特别是棚改货币化之后，拉动了整个中国目前新房市场近20%的销量。
那么棚改现状的如何、未来空间怎样？对未来五年的房地产销售、投资拉动到底多少？下面我们分享方正证券首席经济学家任泽平的一篇专题报告。结合大量数据，本文对棚改的核心作用进行了深入分析。
棚改的现状
棚户区是历史形成的产物。大量棚户区房屋建于我国工业化初期。这些简易房屋建筑密集、结构简单、使用功能不完善、基础设施不配套，很多存在消防安全隐患。随着时间的推移，这些房屋严重破损，多数已成为危房。明治时期没落的驿站
棚户区所在城市财政状况普遍不佳，依靠当地财力投入改造的能力有限；棚户区所在企业多数已破产、改制，企业无力承担房屋改造责任；同时，棚户区居民很多是下岗职工，经济条件不允许对房屋进行翻新、改造。
棚户区分为五大类，分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。
我国棚改任务艰巨。城市棚户区占比最高，是改造的重中之重。截止2012年末，全国城市和建制镇中，各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房有4200万户。2015-2017年棚改任务1800万套。
2015-2017年的三年规划虽然尚未完成，但从目前来看，达成棚改目标的概率很大。2015-2016年，棚改总计1207万套。按照三年完成约1800万套计算，2018-2020年，国家计划完成棚改较之前三年小幅下降约17%。2008年到2012年是全国棚改启动的时间，未来三年的棚改计划，年均仍然高达2008-2013年实际改造规模的近两倍。
新时局下，中国城镇化的两个主导方向：小镇和棚户区改造
2017年5月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取棚户区改造工作汇报，确定后三年棚改目标任务。
棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程，是推动新型城镇化的重要举措。近年来棚改工作取得显著成绩，过去8年已使8000多万住房困难群众“出棚进楼”，既改善了民生，也带动了有效投资消费和去库存。
针对一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题，要落实各项支持政策和地方责任，加大督查力度，管好用好棚改专项资金，完善水电气热路和教育、医疗等配套设施，提高入住率，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成2017年再开工改造600万套的棚改任务。
实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。
棚改是中国城镇化下一个非常重要的热点。新房开发基本结束之后，未来的中国城镇化的方向一共有两个。
第一个是小镇方向，建造新型的城镇化空间。
第二个方向就是“老大难”棚户区改造问题。原先可能对于棚改问题无从下手，但是现在中央通过货币化，将棚改的问题落实下来了，这是非常重要的举措。
2017年已到年中，当前，房地产的销售和投资依然是乐观的。核心在于对去库存充分后的市场自身补库需求，以及对政府推动的棚户区改造有信心，对棚改货币化产生的巨大销售、投资增量有信心。
2017-2020年新开工2100万套，棚改货币化安置率持续提高，将持续推动三四线去库存。棚改拉动了巨量投资，棚改融资政策支持力度加大，参与棚改的房地产商能获得项目投资额较大的收益。
在城镇化快速推进的历史大潮中，棚户区改造不仅改善着民生、改变着城市面貌，也创造着住房需求、拉动着房地产投资，是未来3年支撑房地产行业发展的核心变量之一。（文章来自网络）
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