乡村民宿开发经营的10个陷阱

我要发布     发布日期:2023-05-15 10:26:41  来源:网络
核心提示:我国乡村民宿经历了从无到有,从小到大的发展历程,现在已经成为乡村旅游的重要业态,是带动乡村经济增长的重要动力和助力全面推进乡村振兴的重要抓手。

  我国乡村民宿经历了从无到有,从小到大的发展历程,现在已经成为乡村旅游的重要业态,是带动乡村经济增长的重要动力和助力全面推进乡村振兴的重要抓手。


  然而,受消费升级和疫情影响的双重挑战,当前不少乡村民宿发展面临缺乏特色化经营、缺少多途径增收等现实问题的考验...


  1、房屋产权


  乡村民宿目前存在着一个很重要、但是暂时无法解决的问题就是房屋产权问题。在国家没有正式实现农村宅基地房屋产权的市场流通之前,乡村民宿在产权问题上是存在着风险的。毕竟无论是资产管理、还是租赁主体的合规性问题,均建立在产权之上。目前乡村的房屋普遍只有土地使用证,没有土地上建筑的证明文件,而各地政府目前能做的也仅仅是推进不动产登记制度。未来会是怎样的政策走向,当前不得而知。


  政府政策的不确定性也导致了政府支持相对不足,对乡村创业者支持度不够,缺少合理的法律对乡创人员或机构给予保护。甚至政策法规不完善,办事人员刁难,还有面对某些村民的无理要求束手无策。还有就是很多民宿都没有办理正规的营业执照,这也是经营过程中存在的隐患。



  2、合作精神


  不可否认,大部分乡村相对落后,村民比较缺乏合作精神、法制意识和契约精神。例如,一些景区的原住民看到租住房屋的外来客逐渐形成较好的商业模式,特别是民宿和客栈的经营业态,纷纷提出涨租要求,不按合约出牌,迫使许多经营者无法经营或者被恶意涨价。乡村单个的村民是朴素的,群体的村民则可能互相攀比。孔子说:“不患寡而患不均”。乡村村民更是这样,很难一碗水端平,这样就会给民宿经营者埋下定时炸弹。旁边的租金高了我的也要涨,人家的房子漂亮了我的也要重新装修,这样对乡村民宿的投资者和经营者而言都是巨大的压力。


  在民族地区,还有民族矛盾与信仰差异的问题。比如某家酒店集团在藏族的康巴地区开乡村民宿,其初衷是“民族团结桥梁,西部开发纽带”。他们的人缘非常好,但进行合作时仍然慎之又慎。该酒店认为,别的投资者在藏区根本没办法与松赞集团竞争。因为松赞集团的创始人白玛先生深谙藏区的文化,他说过:“文化的差异与认同是松赞最大的优势。”


  3、邻里关系


  乡村民宿主人与村民、邻里及地方各级官员的关系处理最为关键。每一个环节出大问题,就会导致前功尽弃。在租赁物业,特别是农宅土地之前,对于业主的选择尽量多花时间去了解,通过走访邻里的村民,摸清信用再签约不迟,一定不要匆匆忙忙签约。因为作为从城市到乡村来的投资者,一般要求乡村行政部门公平正义、诚实信用、平等处事。但是,当地某些村民觉得你是城里来的大老板,要么该扶贫,要么该礼让,总之乡村里的某些人把城市里的投资者当作了“大肥肉”。所以,处理好乡村邻里关系等多种关系是乡村民宿长久经营下去的基础。



  4、基础设施


  当前,乡村的基础设施还没有达到能在短时间内接受高水平项目的要求,比如说交通、物流、网络等,也对接不上互联网项目的服务和速度要求,许多县镇政府的工作重心还是在传统业务上。某些民宿过分追求情怀,放大故事性与传奇性,导致民宿或客栈缺乏必备的配套设施,舒适度和安全感不足。比如在乡村夏天天气突然热起来的时候,民宿原有用电荷载的承受力不够,导致停电停水频繁发生,这使得客户体验感极差。又如,某些湖旁的民宿或客栈排水系统不到位,导致把污水排入湖中,使湖水被污染,破坏自然环境。


  5、情怀的坑


  不要把情怀当产品卖,而忽略了产品的本质。笔者接触过很多开民宿的人,都怀念小时候在老家的感觉,都喜欢在清净的旅游地有一栋按照自己喜好布置的房子。市场上没有怎么办?自己开,这么美好的事情,开完之后各种同类人还不是纷至沓来?看似合情合理的事情,等做到运营阶段才知道,情怀和现实隔着十万八千里。


  6、设计建造


  太多的乡村民宿都是家装设计施工单位建造的,投资人如果对这行不了解,只有等着被坑。应该说,民宿的建筑改造、室内装修及室外景观园林都是很烧钱的,而且由于多是非标准化施工,还有乡村地区都较偏远,运送材料的运输成本非常高,从城里请到乡村施工的人工费用也非常高。所以,你会发现,一个民宿看上去好像什么都没干,却已经花进去好几万了。的确,因为民宿很难像房地产开发那样流程清晰、材料透明,所以不懂行的人一定会花掉很多冤枉钱。


  7、成本过高


  客源不稳定性、季节性影响、低频、入住率低、淡旺季明显是始终无法解决的问题,现在一般乡村的旺季只有4个月,把旺季和淡季平均一下,大部分乡村的年平均出租率不会超过40%,所以这样不可能带来高回报。另一方面,乡村民宿入住率低,又是重投入,同质化严重,服务和产品太弱,客单价太低,人工成本很高。由于低物业成本而带来低溢价率,不足以支撑项目的运营,尤其是体验好的运营。长远来看,仅有的尝鲜消费者们周末可能会选择越来越重视个性化的度假酒店。



  8、资本陷阱


  做民宿的人不要轻易拿钱,尤其是不懂民宿的投资人的钱。一个民宿从选址就开始用资本的方式运作,尤其是一群外行人,自己觉得可以通过资本颠覆任何行业。如果这样做,90%的概率会把钱赔光。另外,某些有民宿背景的经营者不是用创业的心态来做民宿,而是打工的职业经理的思维,也很容易把民宿做死。只有那些真正想做民宿的人,通过自己的热情去感染和团结真正热爱民宿,并把民宿当成生活乐趣的人,远离那些仅仅靠资本运作赚钱的团队,才能把民宿做成功。


  9、盲目跟风


  现在有那么多乡村都想引进民宿,但真正适合开民宿的乡村(要满足前面提到的“天时、地利、人和”才可行)不多。如果只是盲目选择或者被对方所提的要求所吸引,那成功概率就很小。有想做民宿的人自己不懂就跟着别人走,到后来发现乡村房子的拆迁问题等许多问题都没解决,一拖就是好几个月甚至更长,白白浪费很多时间。对这些没有专业知识又不主动去了解乡村情况的人来说,机遇也会变成陷阱。


  10、不接地气


  乡村互联网创业是国家鼓励大众创业的组成部分之一。但是,当前乡村互联网项目方向的创业还是太早。一二线城市大众创业有些过热,很多创业者也在开辟新的市场,寻找新的机会点,但是中国的乡村发展远没有达到可以用一二线城市的技术直接改造的阶段,中间的对接差了好几个层次,这就是不接地气。


 
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