民宿难做,不是没有原因的经营困局!

我要发布     发布日期:2022-03-04 09:18:35  来源:民宿圈  作者:孤独守望的人
核心提示:民宿经营与投资都是颇有争议的。做过的认为是非常困难,即使不是疫情的影响,入住率也没有城市酒店那么稳定。没有做过的,却往往被所谓的“感情”所驱使,蠢蠢欲动。但是为什么民宿很难赚钱呢?

  民宿经营与投资都是颇有争议的。做过的认为是非常困难,即使不是疫情的影响,入住率也没有城市酒店那么稳定。没有做过的,却往往被所谓的“感情”所驱使,蠢蠢欲动。但是为什么民宿很难赚钱呢?


  一、投资强度


  首先,这里说的民宿,远离城市的喧嚣或景点,位于乡村或郊区,房价是几千、几万,具有某种特色。不是农家乐,也不是家庭酒店,更不是烂大街的民房改造格局销售类型。


  例如,2018年,朋友参与了一个民宿项目的投资估算,当时的投资估算为3000万元,建了20个房间。一个间房大约要花掉150万元的投资成本。就这么一个十几二十间房,两三千个W就进去了。



  那么一般城市五星级酒店的投资强度大概是多少呢?上市公司有一些数据。例如,新都酒店表示,它拥有新都酒店的所有房地产,根据评估后资产的净现值计算,每平方米的资产价值为9626元。2005年,金陵酒店根据固定资产的成本值计算的造价为1.23万元/平方米。


  这些事例虽然年代久远,但与酒店业界人士的经验基本一致。标准五星级酒店的平均单位面积费用约为1-1.2万元(不包括地价)。从5颗星到三颗星,每颗星的投资强度下降0.2~0.3万元。


  因此,民宿的投资强度略高于五星级酒店。这完全可以理解。例如,一家民宿酒店之所以能卖2000多元的高价,与房间宽敞、设施齐全等整个酒店的容积率低、公共空间大、环境优美等营造的度假范围有关。这些都需要投资。


  或者说,酒店或民宿的公共面积在很大程度上决定了酒店的价格水平。因此,酒店建设投资可以分为两部分,其中一部分是可以直接创造营业收入的可用面积,如客房、餐厅、会议室、商场等。另一部分是大厅、停车场、环境绿化、道路、休养设施等所占的公共面积。


  营业面积决定酒店接待人数的能力,公共面积决定酒店的价格水平。接待能力乘以价格决定酒店的收入水平。根据国际大型特许上市公司的数据,普通五星级酒店的营业面积比例可以达到70%以上。例如,典型的万豪五星级酒店面积比例营业面积在73%以上,其中客房约占55%。


  经济型连锁酒店的这个数字更夸张了。例如,货主、房屋等改造比较成功的商店,其客房面积可能占整个酒店建筑面积的80%以上。


  民宿正好与经济型连锁酒店相反。为了营造高档、独特、个性化的体验和氛围,民宿需要在内部公共区域、外部环境等方面增加大量的设备设施,占据较大面积。这不仅需要大量资金,还减少了营业面积的比例。


  一般来说,民宿的营业面积比例只有30%~50%的水平,越高级,比重越低。民宿是用巨款制作的,但接待能力是有“先天缺陷”的非正式酒店品种。



  二、收入结构


  酒店靠什么赚钱?很多人认为这是客房,实际上不是客房。


  对于五星级酒店来说,餐饮收入是一大块。从综合华天酒店、金陵酒店等上市公司的信息披露及门业与否《全国星级饭店统计公报》的数据来看,一般来说,客房收入与餐饮收入基本山是对半开,或者四六开的一个经营比例。客房收入比餐饮收入略多。


  五星级酒店的餐饮收入从哪里来?实际上不仅是酒店住宿客人,婚礼、宴会等对外经营收入也很多。在中国,有在高档豪华酒店吃饭的习惯和传统。一般来说,食物收入的约60%来自住宿客人,40%来自非酒店住宿客人。


  但是,从五星级酒店的面积比例来看,吃饭和宴会合计只有17%,但几乎占了营业收入的一半,平效是最突出的工作版。结合华川、首旅、全聚德等上市公司的相关数据,实际上客房和餐饮的成本大部分与项目和结构相似,主要是服务人员的工资、房租和能耗三大块。


  实际上,客房可以被视为通宵未散的宴席,也可以将食物视为短时间的房客。这两者的共同点是客人离开后都要收拾好。各豪华型酒店上市公司没有分别计算客房和餐饮业务费用。不同的是,食物也需要食材。参考全聚德等餐饮上市公司的成本结构,食材约占餐饮收入的35%~40%。因此,对于五星级酒店,即使考虑到食材的成本,我们也可以初步估计饮食部门的利润高于客房部分。因此,与很多人的印象不同,五星级酒店的利润不是客房,而是餐饮。


  相反,民宿的第二个缺陷是由于接待规模、交通位置等限制,民宿不适合商务招待或婚礼宴会。民宿的餐饮业务只能面向住客,社会收入很少。


  投资强度、收入结构都不理想,决定民宿的资产收益也不理想。


  全服务型酒店资产收益率低,是因为住客群体多样化,针对特定客户群体的部分配套资产(如会议室、健身房、KTV等)利用率不高,经营效率低于客房或餐饮业务,中端和经济型酒店可以不搭配或少搭配这类资产。民宿的整体资产收益率可能更接近全服务型(没有宴会)类型。民宿的整体资产收益率应该是酒店形式中最低的。


  三、客房租赁率


  因为客房的部分坪效不高,五星级酒店能否直接改成豪华餐厅,多赚点钱?答案不一定是那样的。放弃客房业务酒店就会失去经营根基。所以五星级酒店的餐饮更赚钱,但基础仍然是客房。


  民宿的客房出租率是多少?这没有行业的普遍水平。


  不同项目的客房入住率分化严重,被干旱淹没而死。做得好的民宿客源通常依赖于老板的人脉、常客推荐等特定渠道,属于小群体的经济活动可以参考,不能作为复制的样本。


  但是民宿不赚钱,但五星级酒店据说亏损很多。


  这也是事实。另一个问题是,在城市建立的五星级酒店有经济效益。


  什么是经济效益?简单来说,是项目的积极外部效应,主要表现在推动周边房地产升值方面。例如,碧桂园得出的结论是,如果建设五星级酒店,周围的房地产附加值可以达到每平方米1300元。


  由此可见,高星级酒店本身的资产盈利能力虽然低于中端酒店,但经济效益无法与中端酒店相比。



  因此,房地产开发商作为大部分经济效果流出的受益者,对酒店开发有着强烈的投资动机。这也是过去20年中国快速城市化进程中,许多房地产商投资建设高档酒店的重要原因。


  如果民宿建在“鸟不拉屎的地方”,会有经济效益吗?确实有。和景区一样,去打卡的人越来越多,就能带动周边交通、农产品销售等。但是问题是,投资民宿的人能否继承这种溢出效应。


  最后说了半天,民宿比较成功吗?首先,景点等依赖客流地的项目肯定容易成功。另外,比较成功的民宿项目一般具有以下特点。


  一是有高水平的建筑、园林设计师主导的作品,这种民宿虽然没有经济效益,但对建筑本身有作品展示效果。


  二是感性的媒体从业者主导的项目,这类老板一般都有媒体资源,不缺乏营销。同时,由于媒体产业的特点,结交了广泛的高级人脉资源,不缺乏客源。


  第三,是很多企业家以投资为主导的项目,其目的主要不是对外经营,而是个人的社交平台。


  有情怀有故事,但是纯粹讲情怀讲感情的,大部分都失败了。


 
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